最近ニューヨーク証券取引所に新規株式公開(IPO)されたクシュマン&ウエイクフィールド(ティッカーシンボル:CWK)は大きな商業ビルの管理やコンサルティングを行っている会社です。

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同社は世界70カ国で400のオフィスビルを管理しています。主に物件のメンテナンス、清掃、植物の手入れ、リース契約の管理、経理などを行っており、総従業員数は4.8万人です。

商業ビルの管理のビジネスでは3つの大手企業があります。それらはCBRE、ジョーンズ・ラング・ラサール、クシュマン&ウエイクフィールドです。この3社の中でクシュマン&ウエイクフィールドは一番規模が小さいですが、その特徴としては:

1) 北米比率が67%で3社の中で最も比率が高いこと
2) 物件の管理業務の比率が売上高の47%を占めていること


という特徴を持っています。北米の市場は規模が大きく、魅力的な市場です。また管理業務は一度契約すると安定的な売上高を見込めるため投資家は管理業務から上がる利益に対してはプレミアムを支払います。

それ以外の主なビジネスはリース業務(売上高の31%)、資本市場業務(14%)、物件評価・コンサルティング(8%)となっています。

リース業務では商業ビルの投資家(=オーナー)の代りにテナントを探し、リース契約を締結する仕事をしています。またこれと反対に、オフィスを移りたいと考えている企業の経営者に対し、経営者に代わってリース物件を探すサービスもしています。リーシング・サービス・フィーはキッチリ定期的に入ってくる極めて数字が読み易い売上高です。

資本市場業務は不動産の買い手と売り手の両方の代理人として不動産取引を代行します。その際、資金調達のアレンジもします。これは案件ごとのフィーとなっており変動が激しいです。

物件評価・コンサルティングのビジネスは同社が長年培ったノウハウを生かし、クライアントに対し物件の価値の値踏み、価格設定に関するアドバイス、不動産物件ポートフォリオに対するアドバイス、デュー・デリジェンスなどを行います。

同社は英国で1784年に創業されたDTZとニューヨークで1917年に創業されたクシュマン&ウエイクフィールドが合併して出来たグローバル企業であり、そのブランドネームは広く知られています。

2017年の売上高は69.2億ドル、営業赤字は1.7億ドル、発行済み株式数は1.8億株です。

同社は2014年にプライベート・エクイティー会社、TPGをはじめとするコンソーシアムによってLBOされました。今回は事業再編後の再上場となります。その関係で負債が多いです。

同社株に投資する際のポイントとしては、このセクターはGDPの動きに敏感だということです。したがって世界の景気が拡大しているときには安定的に株価が上昇するけれど、不況になると売られます。

わかりやすいビジネスだと思います。